WNA 'Pamer' Tanah di Canggu, Singgung Zona Hijau
Badung, IDN Times - Warganet dihebohkan dengan pengakuan warga negara asing (WNA) bernama Julian Petroulas di channel YouTube-nya berjudul “How I make MILLIONS of dollars in Bali”. Ia memperlihatkan kehidupan mewahnya dan kepemilikan tanah seluas 1,1 hektare di Canggu, Kecamatan Kuta Utara, Kabupaten Badung.
Video itu diunggah 28 Juni 2024 lalu, dan telah disaksikan lebih dari 99 ribu penonton. Ia menjabarkan rencana bisnisnya pada tanah seluas 1,1 hektare itu seperti membangun klub malam, gym, hotel, strip club, dan lainnya. Meskipun diunggah enam bulan lalu, video ini kembali ramai. Sebab warganet mempertanyakan visa yang digunakan Julian untuk berbisnis di Bali. Apakah menggunakan visa EVOA atau visa kunjungan untuk berbisnis di Bali?
Namun, berdasarkan cerita ini, bagaimana sebenarnya kebijakan untuk WNA yang berinvestasi di Bali?
1. Pendaftaran PMA melalui OSS
Sejak adanya Undang-Undang (UU) Cipta Kerja, pendaftaran penanaman modal asing (PMA) harus melalui Online Single Submission (OSS). OSS merupakan sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik. OSS ini memberikan Perizinan Berusaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota kepada pelaku bisnis melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Hingga saat ini, seluruh perizinan berusaha di berbagai sektor usaha harus diurus dan diterbitkan melalui OSS. Melalui OSS ini diatur pula segala kebijakan dan ketentuan berinvestasi. Termasuk mekanisme pengawasan dan jenis sanksi yang ditetapkan.
Berdasarkan pengecekan IDN Times di laman OSS dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Mengwi, titik lokasi tanah Julian Petroulas berada di Zona Perumahan. Kawasan ini ditandai dengan warna kuning sebagai Zona Perumahan dengan Kepadatan Rendah.
2. Julian singgung zona hijau yang dapat dipermainkan
Pada video YouTube tersebut, Julian sempat menyinggung soal green belt atau zona hijau dalam membangun akomodasi wisata di Bali.
“If you have a greenbelt, you are not allowed to touch that, you cannot modify, you cannot build on (Jika kamu memiliki zona hijau, kamu tidak boleh menyentuhnya, kamu tidak boleh memodifikasi atau membangun di atasnya),” ujar Julian.
Namun, Julian menambahkan pernyataannya dengan nada bercanda.
“Now, I don't know whether that's gonna change…I want to say that's corruption, but I don't want to say that corruption but I think it's corruption,” jelasnya.
Intinya, Julian menerangkan bahwa sewaktu-waktu aturan zona hijau di Bali akan berubah. Ia tampak tidak ingin mengatakan itu akan jadi dugaan korupsi. Tetapi ia berpendapat, bahwa itu adalah praktik korupsi.
Sebenarnya, syarat membangun akomodasi wisata adalah melengkapi dokumen persyaratan lingkungan yang meliputi dokumen AMDAL UKL-UPL, dan SPPL. Dokumen ini berisi ketentuan yang melarang pembangunan di zona hijau. Ini berlaku untuk hotel berbintang, hotel melati, apartemen hotel, dan vila.
Menurut data Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) RI yang dihimpun Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi Bali, kategori hotel dan restoran tidak pernah absen dari sektor realisasi PMA maupun PMDN di Bali. Sektor ini selalu di peringkat pertama sepanjang tahun 2020 hingga 2024.
3. Australia termasuk top 5 negara realisasi PMA terbanyak
BKPM RI juga merilis negara dengan peringkat lima besar realisasi PMA terbanyak. Pada tahun 2024 (triwulan I), Australia berada di peringkat ketiga dengan nilai investasi yang tercatat US$ 58.892,2 atau setara lebih dari Rp943 juta.
Hingga saat ini Badung menjadi kabupaten paling populer di Bali bagi para pencari properti sebesar 48,2 persen. Disusul Kota Denpasar 29,9 persen; Kabupaten Gianyar 13,1 persen; Kabupaten Tabanan 4,7 persen, dan Kabupaten Buleleng 2,6 persen. Ini didukung adanya kemudahan regulasi untuk kepemilikan properti oleh warga asing. Antara lain warga asing yang sudah mengantongi paspor, dan visa tidak wajib memiliki kartu izin tinggal tetap/terbatas (KITAS/KITAP) untuk bisa membeli hunian.
Selain itu, hak kepemilikan satuan rumah susun atau apartemen bagi warga asing diperluas dari status hak pakai menjadi hak guna bangunan (HGB) dengan jangka waktu yang diberikan hingga 80 tahun. Aturan itu tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
4. Pengawasan PMA di Indonesia, termasuk Bali, diawasi oleh pusat
Kepala Dinas Penanaman Modal dan PTSP Provinsi Bali, I Wayan Sumarayaja, mengungkapkan orang asing yang berinvestasi di Indonesia seharusnya menggunakan izin tinggal investor, bukan menggunakan izin tinggal wisata. Orang asing hanya bisa berinvestasi dengan pendirian PT PMA. Saat ditanyai tentang pengawasan pemodal asing, Sumarajaya menjawab bahwa itu tanggung jawab pemerintah pusat.
“Untuk pengawasan PMA kewenangan pusat nggih (Ya). Terkait dengan masalah visa dan izin tinggal (itu) kewenangan imigrasi supaya dapat keterangan yang tepat nggih,” jelasnya saat dihubungi IDN Times, pada Selasa (17/12/2024).
Ia menjelaskan, pembagian kewenangan perizinan berusaha dan pengawasan itu telah diatur Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 5 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko. Regulasi itu membagi restoran dengan status PMA, seluruhnya diterbitkan dan diawasi oleh Pemerintah Pusat.
Sedangkan restoran Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) dengan kapasitas di bawah 100 seat menjadi kewenangannya pemerintah kabupaten. Kalau kapasitasnya antara 101-200 seat adalah kewenangannya pemerintah provinsi, dan di atas 200 seat adalah kewenangan Pemerintah Pusat.
